Es bien sabido que para determinar la ganancia o en su caso, la pérdida patrimonial en la transmisión de bienes inmuebles, la normativa que regula el IRPF permite deducir aquellos gastos en que se haya incurrido a la hora de adquirir el bien inmueble y en el momento posterior de la venta. De modo que al precio de adquisición se le suman las cantidades invertidas para su adquisición y al precio de venta se le restan los gastos satisfechos para materializar la venta.
Uno de los casos más habituales es que junto a la compra del bien inmueble, se invierte posteriormente en ampliar o mejorar la misma. Así lo establece el artículo 35 de la Ley de IRPF al señalar que el valor de adquisición estará formado por:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones”
DIFERENCIA ENTRE GASTOS DE REPARACIÓN/REFORMA Y GASTOS DE AMPLIACIÓN O MEJORA
Sin embargo, hay que tener bien presente que no cualquier obra realizada en el inmueble se considera como inversión de “ampliación o mejora”, sino que puede tener la consideración de “gastos de reparación o reforma”. La diferencia estriba en que aquéllos sirven para aumentar el valor de adquisición, y por tanto, reducen la ganancia patrimonial, y éstos para mantener la vida útil del bien inmueble, lo cual, puede ser de utilidad a la hora de incluirlo como gasto deducible en aquellos inmuebles que estén destinados al arrendamiento, pero no suponen un aumento de valor y en consecuencia, no se pueden tener en cuenta en el precio de adquisición cuando se vaya a vender.
El artículo 13 del Reglamento de IRPF define el concepto de gastos de reparación y conservación:
“A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:
Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.”
Sin embargo, no existe en la normativa tributaria ningún artículo que defina qué se entiende por cantidades destinadas a ampliación o mejora. En este sentido, el Tribunal Económico-Administrativo Central, en resolución de 25 de septiembre de 2023 (RG 946/2020), señala que:
“Por contraposición, y a falta de una definición concreta en la propia norma, las ampliaciones o mejoras deben entenderse como auténticas inversiones que redundan en un aumento de la vida útil o habitabilidad del inmueble, o en aumento de la extensión o capacidad en otro tipo de bienes, siendo tan solo estos costes en mejoras o ampliaciones del inmovilizado los que deben considerarse, en el ámbito del IRPF, como mayor importe del valor de adquisición.”
Asimismo, matiza:
En suma, se requiere un análisis de cada una de las intervenciones, obras, etc. facturadas que el contribuyente pretenda incorporar como mejora al valor de adquisición. Las afirmaciones globales de haberse llevado a cabo una «reforma», «reforma integral» u otras denominaciones no implican per se que estemos ante una ampliación o mejora. La conclusión ha de alcanzarse en un análisis pormenorizado, caso a caso, ponderando en qué medida dichas obras o intervenciones encajan en la conceptuación que se acaba de perfilar.
Es decir, que será el propio contribuyente quien deba acreditar que las obras realizadas en la vivienda son de inversión o mejora.
CASO PLANTEADO AL TRIBUNAL ECONÓMICO-REGIONAL DE CASTILLA y LEÓN
Pues bien, durante el procedimiento llevado a cabo por la Oficina Gestora, una de las pruebas aportadas era la concesión de licencia de obra del Ayuntamiento, pero además, junto a esta Licencia, se habían acompañado varias facturas correspondientes a la ejecución de las obras, cuyo importe real había terminado siendo superior al del presupuesto que constaba en la licencia.
Sin embargo, la Agencia Tributaria no solo inadmitía las facturas, estimando solo la cantidad reflejada en el ICIO, sino que consideraba que esas facturas tenían la consideración de gasto de reformas y conservación.
Por ello se interpuso reclamación económico-administrativa ante el órgano competente, en este caso, el TEAR DE CASTILLA y LEÓN, que finalmente estimó nuestras pretensiones al entender que:
“Tal como se alega, la propia oficina gestora ha considerado que las obras realizadas tras la adquisición de la vivienda deben considerarse parte del valor de adquisición, siendo la cuestión debatida su importe, y no su calificación.
Es en el acuerdo que resuelve el recurso de reposición cuando la oficina gestora considera que las obras «Parecen de reparación y conservación, destinados a mantener la vida útil del activo y su capacidad productiva o de uso (…).
Debemos reiterar que estas facturas a que se refiere la oficina gestora son las mismas que se aportaron tras la notificación del requerimiento inicial, junto la licencia municipal. La actuación reflejada en la resolución del recurso de reposición supone vulnerar el derecho del contribuyente a defender sus legítimos intereses mediante las alegaciones que considere convenientes. El recurso de reposición se desestima, en este punto, considerando ahora como obras de reforma y conservación las mismas obras que en la liquidación provisional, de forma tácita, se consideraron de mejora o ampliación, y como tal se incluyeron como parte del valor de adquisición de la vivienda.
Para terminar, como es obvio en este tipo de liquidaciones, la correspondiente sanción tributaria también es anulada al no tener ya fundamento en la liquidación de origen.
Por todo ello, en numerosas ocasiones merece la pena valorar cada caso y estudiar la viabilidad de interponer los recursos que procedan según la fase en la que estemos.
Si necesita el asesoramiento de un abogado especializado en Derecho Tributario, no dude en llamarnos. Estudiaremos el expediente completo así como la viabilidad del caso y oportunidades de defensa.
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